Hypotheekvormen
De hoogte van financieringen en hypotheken in Spanje zijn in tegenstelling tot de verschillende soorten hypotheken in andere landen (zoals spaar-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheken) beperkt Spanje zich tot het verstrekken van hypotheken op annuïteitenbasis.
Dit betekent dat uw maandelijkse betalingen bestaan uit een gedeelte aflossing en een rente component. Aan het einde van de looptijd is dan het volledige hypotheekbedrag afgelost.
In uitzonderlijke gevallen kan een Spaanse bank ook een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek aanvaarden. Dit betekent dat u alleen een afgesproken rentepercentage betaalt over het totaal geleende bedrag. Aan het einde van de hypotheektermijn moet oorspronkelijke hypotheekbedrag afbetaald worden. De financieringsvorm kent dus risico’s!
Hoogte en looptijd van de hypotheek
Financieringen en hypotheken in Spanje hebben doorgaans een maximale looptijd van 25 jaar, voor non-residenten. De maximale looptijd is tot een leeftijd van 75 jaar (of 67 jaar als er geen passend pensioen voorhanden is), zelfs als je van plan bent om na de leeftijd van 67 jaar door te werken. Dit betekent dat je voor deze tijd je hypotheek volledig afgelost moet hebben.
De hoogte van de te verkrijgen hypotheek is uiteraard afhankelijk van verschillende persoonlijke factoren.
1. Inbreng eigen middelen / maximale hypotheek
Voor niet-residenten bedraagt de maximale hypotheekhoogte voor financieringen en hypotheken in Spanje 60-70 % van de executiewaarde, waarbij de executiewaarde bepaald wordt door een onafhankelijke taxateur die vaak door de bank wordt aangewezen. Deze executiewaarde wijkt in veel gevallen af van de overeengekomen koopsom, in negatieve zin wel te verstaan. De laagste waarde wordt hierbij aangehouden voor de berekening van de maximale hypotheek. De kosten-koper (overdrachtsbelasting, kadasterkosten, notariskosten etc) in Spanje ligt op ca. 12-13% van de koopsom. Let op, deze worden nooit meegefinancierd! Indien U als Spaans resident reeds langere tijd permanent in Spanje woonachtig bent kan er overigens wel een hoger maximum hypotheekbedrag gelden voor de hypotheekverstrekking.
2. Uw inkomen
Om aan de maandelijkse rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen die voortvloeien uit het afsluiten van een Spaanse hypotheek, moet u aantonen dat er maandelijks voldoende
inkomen beschikbaar is. Dit inkomen kan afkomstig zijn uit een vast dienstverband, pensioen of zelfstandig ondernemerschap. Let op dat Spaanse banken terughoudend zijn met tijdelijke dienstverbanden (1 jaar contract etc) als de arbeidscontracten buiten Spanje zijn aangegaan.
Op het gebied van zelfstandig ondernemerschap hebben de banken allerlei eisen en behoeften, bijvoorbeeld het indienen van jaarverslagen die door een accountant zijn gecontroleerd over meerdere jaren.
Ongeveer 35-40% van het netto inkomen mag worden uitgegeven aan hypotheken en leningen.
Het inkomen dient aangetoond te worden middel diverse bewijzen als loonstroken, werkgeversverklaring, jaaropgave, jaaropgaven bankrekeningen, periodieke betalingsoverzichten (inclusief dividenden, pensioenen, lijfrentes en alimentatie) en belastingaangiften.
LET OP: Een regelmatig en aantoonbaar inkomen is zelfs belangrijker dan voldoende eigen middelen.
3. Uw huidige situatie
Van groot belang zijn uw persoonlijke situatie, gezinssituatie, aantal en leeftijd van de kinderen, huidig en toekomstig inkomen, omvang van het vermogen, wensen en verwachtingen ten aanzien van verdere vermogensopbouw, (verwachte/vereiste) onttrekkingen aan het vermogen, uw bestedingspatroon, leeftijd en de overwaarde van uw huidige woning etc.
Houd er rekening mee dat in Spanje de hypotheek verbonden is aan het huis en niet aan de hypotheekhouder. Hypotheekgegevens worden afzonderlijk vermeld in de eigendomsakte.
De kosten voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek
De kosten voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek bedragen rond de 1 – 2% van het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn een onderdeel van de totale “kosten koper”. De overige kosten zijn:
– Afsluitingscommissie
– Taxatiekosten
– Kadasterkosten
– Administratiekosten
– Notariskosten
– (overdracht) belasting
Welke documenten dien je o.a. aan te leveren.
De vereiste documentatie voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek
– Een Spaanse bankrekening
– NIE-nummer
Indien in loondienst:
– Kopie paspoort
– Loonstroken (minstens 3)
– Laatste belastingaangifte
– Overzicht bankfondsen
– Verklaring van de werkgever
– Bankreferenties
Indien zelfstandig:
– Kopie paspoort
– Kopie inschrijving KvK
– Laatste belastingaangifte
– Accountsaldo van de afgelopen 2 – 3 jaar
– Bewijs van salaris
– Verklaring van de accountant
– Verklaring van de bank
Indien andere inkomensbronnen:
– Documentatie (bijvoorbeeld belastingaangifte)
– Bankafschriften
